Crédit immobilier : la rentrée referme la parenthèse des taux bas

Après un été sans à-coups, les barèmes bancaires remontent de 0,10 à 0,20 point depuis la mi-août. Les courtiers y voient moins un retournement qu’un changement de régime, alimenté par une dette française qui emprunte à plus de 4 % et par une BCE (Banque centrale européenne) attendue en hausse le 10 septembre.
 

Le 23 juillet, l’OAT (obligation assimilable du Trésor) française à dix ans a franchi la barre des 4 %, une première depuis 2009 selon CAFPI. Sur le moment, peu d’emprunteurs ont levé la tête : les banques ont tenu leurs grilles tout l’été. Le réveil est arrivé avec les barèmes de septembre. « Les premiers barèmes reçus sont en augmentation, de 0,10 à 0,20 % selon les banques », constate le réseau de courtage Vousfinancer dans son point de rentrée du 1er septembre, banques régionales et enseignes nationales confondues.
 

Les chiffres d’août donnent la mesure du glissement. CAFPI a négocié pour ses clients des taux moyens de 3,23 % sur quinze ans, 3,43 % sur vingt ans et 3,53 % sur vingt-cinq ans, soit 7, 13 et 10 points de base de plus qu’en juillet. Le baromètre Empruntis de septembre affiche 3,50 % en moyenne sur vingt ans et 3,60 % sur vingt-cinq ans, en hausse sur ces deux durées, avec des taux inchangés sur dix et quinze ans. Vousfinancer situe pour sa part les moyennes de septembre à 3,40 % sur quinze ans, 3,50 % sur vingt ans et 3,60 % sur vingt-cinq ans. Les meilleurs profils obtiennent encore autour de 3,10 % sur vingt ans et 3,25 % sur vingt-cinq ans.
 

Une hausse venue du marché obligataire
Pourquoi maintenant ? Les courtiers décrivent la même chaîne de causes. Les banques se refinancent à des conditions liées à la dette d’État ; quand l’OAT grimpe, leur marge fond et elles répercutent. La reprise de l’inflation pèse aussi : 2,4 % en août en France selon l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques), contre 2,1 % en juillet et 1,8 % en juin, rappelle Vousfinancer, tandis que CAFPI cite 2,9 % sur un an en zone euro en juillet, au-dessus de la cible de la BCE. Troisième maillon, la BCE elle-même : elle a relevé ses taux directeurs de 25 points de base en juin, les a laissés inchangés en juillet et pourrait remonter de 0,25 point lors de sa réunion du 10 septembre. Le tout sur fond de conflit au Moyen-Orient, qui entretient la tension sur les prix de l’énergie.
 

CAFPI relativise : « ce n’est pas un retournement brutal, mais un changement de régime », et le scénario jugé le plus probable reste une remontée graduelle de quelques dixièmes de point. Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer, y voit une contrainte subie plus qu’une stratégie : « Traditionnellement, les banques proposent des taux attractifs en septembre, afin de profiter de ce mois riche en transactions immobilières pour capter des emprunteurs. Mais cette année, dans ce contexte de hausse de l’inflation et des taux des marchés financiers, elles n’ont pas d’autre choix que d’augmenter leurs taux, en dépit de leur appétit commercial. »
 

Ce que dix points de base changent sur une mensualité
Concrètement, passer de 3,40 % à 3,50 % sur vingt ans pour un prêt de 200 000 euros fait grimper la mensualité de 1 150 à 1 160 euros hors assurance, calcule Vousfinancer. Dix euros par mois, soit 2 400 euros sur la durée du prêt. L’écart se creuse surtout entre établissements : toutes les banques n’ont pas relevé leurs grilles, et selon les profils les différences de taux atteignent jusqu’à 0,8 point. Certaines soignent les jeunes emprunteurs, d’autres regardent d’abord les revenus ou le DPE (diagnostic de performance énergétique) du bien.
 

Les prêts complémentaires à taux bonifié retrouvent dans ce contexte de l’intérêt. Vousfinancer cite un prêt à 1,99 % réservé aux primo-accédants, plafonné à 10 % du financement et à 30 000 euros sur vingt-cinq ans, cumulable avec le PTZ (prêt à taux zéro). Pour un besoin de 300 000 euros, l’assemblage d’un prêt bonifié de 30 000 euros à 1,99 %, de 25 000 euros à 0 % et d’un crédit principal de 245 000 euros à 3,50 % sur vingt-cinq ans ramène le coût total du crédit de 155 000 à 131 100 euros, l’équivalent d’un taux à 3,10 %.
 

Trois rendez-vous vont donner la couleur de l’automne : la réunion de la BCE du 10 septembre, la révision du taux d’usure au 1er octobre, qui pourrait mécaniquement remonter si la hausse se confirme, et l’examen à l’Assemblée nationale du projet de loi Relance et Décentralisation du Logement, adopté par le Sénat le 8 juillet. 

SeLoger et Meilleurs Agents, qui situent les taux autour de 3,65 % sur vingt ans à la rentrée, font dépendre la suite de deux inconnues, la durée du conflit au Moyen-Orient et la confiance des marchés dans la dette française : une détente vers 3,5 % en fin d’année si les tensions restent contenues, un passage au-delà de 4 % dans le cas contraire. L’équation qui prévalait depuis deux ans, attendre pour obtenir mieux, vient de perdre son principal argument.